리츠(REITs), 지금 포트폴리오에 넣어도 괜찮을까?

리츠(REITs), 도대체 어떤 구조길래?

리츠는 ‘부동산투자회사’의 줄임말이에요. 여러 투자자에게 돈을 모아 빌딩, 오피스, 물류센터 같은 대형 부동산을 사고 거기서 나오는 임대료를 우리에게 나눠주는 구조죠. 사실 일반인이 강남 빌딩을 직접 사긴 어렵잖아요. 그런데 리츠를 통하면 100만 원, 200만 원으로도 그 건물들의 지분을 가질 수 있는 셈이에요.

제가 매력적으로 느낀 건 ‘배당 성향’이었어요. 관련 법령상 리츠는 이익의 90% 이상을 배당해야 하거든요. 예를 들어, 1,000만 원을 연 6% 배당 수익률을 내는 리츠에 넣었다면, 세전으로 매년 60만 원의 배당을 받는 꼴이죠. 다만, 이건 주가가 고정되어 있다는 가정하의 수치일 뿐, 실제로는 주가 변동 리스크가 항상 있다는 점을 꼭 기억해야 해요.

리츠 투자 전 반드시 체크할 3가지 기준

무작정 이름 있는 리츠를 사는 건 위험해요. 제가 투자를 결정하기 전에 반드시 따져본 세 가지 기준입니다.

• 기초 자산의 종류: 오피스인지, 리테일(상가)인지, 아니면 물류센터인지 확인해야 해요. 재택근무가 늘면 오피스 리츠는 타격을 입을 수 있거든요.
• 금리와의 관계: 제가 가장 크게 느낀 시행착오인데요, 금리가 오르면 리츠는 불리해요. 빌린 돈에 대한 이자 비용이 늘어나서 배당 재원이 줄어들기 때문이죠.
• 배당의 안정성: 단순히 배당률이 높다고 좋은 게 아니에요. 10%가 넘는 배당을 주는데 주가가 계속 빠진다면, 결국 원금에서 배당을 주는 격이니까요.

직접 해보니 알겠던 리츠 투자 절차

저는 처음엔 국내 상장 리츠부터 조금씩 사 모았어요. 주식 계좌에서 일반 종목 사듯 주문하면 끝이라 정말 간편하더라고요.

• 단계 1: 증권사 앱에서 관심 리츠의 최근 3년 배당금 추이를 확인한다.
• 단계 2: 해당 리츠가 보유한 자산의 공실률을 공시 자료로 살펴본다. (공실이 늘면 배당이 깎여요.)
• 단계 3: 주가가 너무 고점은 아닌지, 배당 수익률이 예금 금리보다 충분히 매력적인지 계산해본다.
• 팁: 저는 한 번에 몰빵하지 않고, 가격이 떨어질 때마다 조금씩 사는 ‘분할 매수’ 방식을 택했어요. 처음엔 마음이 급해서 사고 싶었지만, 그랬으면 지금쯤 꽤 큰 평가 손실을 봤을 거예요.

다른 투자처와 비교해보니

부동산 투자를 고민할 때 리츠 외에도 직접 투자나 ETF를 고려하게 되죠. 제가 체감한 차이는 이렇습니다.

주의사항: 이건 꼭 알고 가세요

리츠 투자는 원금 보장이 안 됩니다. 주식 시장에 상장되어 있어 시장 상황에 따라 주가가 요동치거든요. 특히 금리가 급등하는 시기에는 주가가 배당 수익률보다 더 크게 떨어질 수 있어요. 제가 처음에 당황했던 점이 바로 이거였어요. 배당은 5% 받았는데, 주가는 10% 빠져서 전체 계좌는 마이너스가 된 거죠. 그래서 리츠는 ‘단기 차익’이 아니라 ‘장기 배당’을 목적으로 접근해야 한다는 사실을 뼈저리게 배웠습니다.

또한, 환율 리스크도 무시할 수 없어요. 미국 리츠에 직접 투자한다면 배당은 달러로 받지만, 환율이 떨어지면 원화로 환전할 때 수익이 줄어들 수 있으니까요.